Lån og finansiering ved bytte af ejerbolig

Få styr på økonomien tidligt

• Kontakt banken tidligt: Allerede når du seriøst overvejer at bytte, bør du kontakte din bank for at få en indikation af dine lånemuligheder.
• Forhåndsgodkendelse: Indhent et køberbevis fra din bank eller dit realkreditinstitut. Det dokumenterer, hvor meget du kan låne, og viser din byttepartner, at du er en seriøs og kreditværdig part.
• Kreditvurdering: Banken vurderer din økonomi grundigt — indkomst, faste udgifter, eksisterende gæld og rådighedsbeløb — for at fastsætte din låneevne.

En forhåndsgodkendelse er typisk gyldig i 3–6 måneder og bør indhentes inden du underskriver en købsaftale.

Finansieringen af den nye bolig består typisk af tre elementer:

1. Realkreditlån (op til 80 %)

Realkreditlånet er fundamentet i boligfinansieringen og kan dække op til 80 % af boligens vurderingsværdi for helårsboliger (60 % for sommerhuse). Der findes flere typer:

• Fastforrentet lån: Fast rente i hele løbetiden — giver tryghed, men kan have en højere startydelse.
• F-lån (variabel rente): Renten justeres periodisk (F1 hvert år, F3 hvert 3. år, F5 hvert 5. år) — lavere startydelse, men risiko for rentestigninger.
• Afdragsfrit lån: Mulighed for at udskyde afdrag i op til 10 år — lavere ydelse, men højere bidragssats, og lånet nedbringes ikke.

2. Banklån (op til 15 %)

Banklånet dækker typisk forskellen mellem realkreditlånet og den nødvendige udbetaling. Renten er højere end på et realkreditlån.

3. Egen udbetaling (minimum 5 %)

Du skal selv lægge mindst 5 % af købesummen plus handelsomkostninger. Beløbet kan komme fra opsparing eller friværdi i den bolig, du bytter væk.

Hvad sker der med dine nuværende lån?

• Indfrielse er standard: Alle eksisterende lån i den bolig, du bytter væk, indfries ved handlen. Provenuet fra salget bruges til at betale lånene ud.
• Differencerente: Ved indfrielse af fastforrentede lån kan der opstå en kursgevinst eller et kurstab. Spørg din bank om de specifikke omkostninger ved indfrielse før tid.
• Gældsovertagelse: Teoretisk kan din byttepartner overtage dit eksisterende lån, men det kræver realkreditinstituttets godkendelse og sker yderst sjældent i praksis.

Omkostningerne ved indfrielse afhænger af lånetype og det aktuelle renteniveau. Fastforrentede lån kan indfries til kurs 100 (kontantindfrielse) eller til dagskurs (obligationsindfrielse), afhængigt af hvad der er billigst.

Dit nye realkreditlån skal tinglyses som pant i den bolig, du køber. Tinglysning sikrer realkreditinstituttets rettigheder i ejendommen.

Tinglysningsafgift for pant (2026-satser)

• Fast afgift: 1.825 kr.
• Variabel afgift: 1,25 % af det pantsikrede beløb (nedsat fra 1,45 % pr. 1. januar 2026)

Ved låneomlægning (konvertering eller omprioritering) betales kun afgift af forskellen mellem det nye og det gamle lån — ikke af hele det nye lånebeløb.

Din bank og dit realkreditinstitut spiller en central rolle i hele bytteprocessen:

• Rådgivning: De hjælper med at vælge den rette lånesammensætning baseret på din økonomi og risikovillighed.
• Kreditvurdering: De vurderer, om du kan bære ydelserne på den nye bolig.
• Låneudstedelse: De udsteder de nødvendige lån (realkredit og eventuelt banklån).
• Indfrielse: De håndterer indfrielse af dine eksisterende lån i den bolig, du sælger.
• Tinglysning: De sørger for tinglysning af pantebrevet i den nye ejendom.

Finansieringen er en forudsætning for et vellykket ejerboligbytte. Uden forhåndsgodkendelse risikerer du at indgå en aftale, du ikke kan leve op til — og det kan have alvorlige juridiske og økonomiske konsekvenser.

Sørg for at:

• Indhente forhåndsgodkendelse tidligt i processen
• Forstå omkostningerne ved indfrielse af eksisterende lån
• Sammenligne realkredittilbud fra flere institutter
• Inkludere alle handelsomkostninger i dit budget (tinglysning, advokat, rapporter)
• Have et rådighedsbeløb, der giver luft i hverdagen