Købsaftalen
Ved bytte af ejerboliger gennemføres juridisk to samtidige, selvstændige bolighandler. Hver handel kræver sin egen købsaftale — det juridiske dokument, der binder køber og sælger til handlen.
Købsaftalen skal indeholde
- Købers og sælgers fulde navne og adresser
- Ejendommens nøjagtige adresse og matrikelnummer
- Den aftalte købesum
- Overtagelsesdato
- Finansieringsforhold og betalingsbetingelser
- Advokatforbehold og eventuelle andre forbehold
- Medfølgende inventar og løsøre
- Eventuelle servitutter og byrder på ejendommen
- Oplysninger om tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke
Advokatforbehold
Et advokatforbehold er en klausul i købsaftalen, der giver dig ret til at lade en advokat gennemgå hele aftalen inden for en aftalt frist — typisk 3–5 hverdage efter underskrift. Hvis advokaten finder uacceptable vilkår, kan du træde ud af handlen uden omkostninger.
Advokatforbeholdet beskytter dig ved at
- Give tid til grundig juridisk gennemgang af alle dokumenter
- Sikre, at finansieringen er på plads inden endelig binding
- Give advokaten mulighed for at forhandle bedre vilkår
- Beskytte dig mod uforudsete juridiske problemer i skødet eller servitutterne
Fortrydelsesret
Den lovbestemte fortrydelsesret giver køber ret til at træde ud af en bolighandel inden for 6 hverdage efter sælgers underskrift af købsaftalen. Fristen tæller kun hverdage — lørdage, søndage og helligdage medregnes ikke.
Regler og betingelser
- Fortrydelsesretten koster 1 % af købesummen i godtgørelse til sælger.
- Kun køber kan fortryde — sælger har ikke fortrydelsesret.
- Skriftlig meddelelse skal sendes til sælger inden fristens udløb.
- Godtgørelsen skal være betalt senest samtidig med meddelelsen.
- Fortrydelsesretten gælder ved køb af helårsboliger, ejerlejligheder og sommerhuse til privat brug.
Ved et boligbytte er begge parter købere i hver sin handel — og begge kan derfor benytte fortrydelsesretten i deres respektive køb.
Tinglysning
Tinglysning er den juridiske registrering af ejerskiftet hos Tinglysningsretten. Uden tinglysning har du ikke sikkerhed for dit ejerskab over for tredjemand — for eksempel kreditorer eller andre købere.
Tinglysningsprocessen
- Advokaten udarbejder skødet baseret på den underskrevne købsaftale.
- Begge parter underskriver skødet digitalt via MitID.
- Skødet anmeldes til Tinglysningsretten via tinglysning.dk.
- Tinglysningsretten kontrollerer og godkender skødet.
- Ejerskiftet registreres i tingbogen.
Tinglysningsafgifter (2026-satser)
- Skøde (ejerskifte): 0,6 % af købesummen + 1.850 kr.
- Pant (realkreditlån): 1,25 % af lånebeløbet + 1.825 kr.
Ved låneomlægning betales kun afgift af forskellen mellem det nye og det gamle lån.
Juridisk hjælp via NemAdvokat
BoligByt samarbejder med NemAdvokat, som tilbyder specialiseret juridisk rådgivning ved bolighandler. Gennem BoligByt får du 15 % rabat på NemAdvokats ydelser.
NemAdvokat kan hjælpe med
- Udarbejdelse og gennemgang af begge købsaftaler
- Berigtigelse af handlen — skøde, tinglysning og refusionsopgørelse
- Gennemgang af tilstandsrapport og ejerskifteforsikring
- Rådgivning om skattemæssige konsekvenser, herunder parcelhusreglen
- Koordinering med realkreditinstitut og bank i forbindelse med låneoptagelse
Juridisk checkliste for ejerboligbytte
Hold styr på alle juridiske elementer med denne checkliste — den gælder for begge parter i byttet:
- Begge boliger er professionelt vurderet af uafhængig ejendomsmægler
- Tilstandsrapport, elinstallationsrapport og energimærke er indhentet for begge boliger
- To separate købsaftaler er udarbejdet med advokatforbehold
- Advokat har gennemgået begge købsaftaler inden forbeholdsfristens udløb
- Finansiering er godkendt for begge parter (realkredit og eventuelt banklån)
- Ejerskifteforsikring er tegnet af begge købere
- Begge skøder er underskrevet med MitID og anmeldt til tinglysning
- Nye realkreditlån er tinglyst, og gamle lån er indfriet
- Refusionsopgørelse er udarbejdet for begge handler
- Forsikringer er tegnet fra overtagelsesdagen
- Forsyningsselskaber er kontaktet om ejerskifte
