Juridisk aftale ved bytte af andelsbolig

Andelsboligloven § 6 kræver, at overdragelsesaftalen forelægges bestyrelsen til godkendelse. Bestyrelsen har både ret og pligt til at kontrollere, at aftalen overholder loven og foreningens vedtægter.

Bestyrelsen kontrollerer:

• At prisen ikke overstiger den beregnede maksimalpris (§ 5)
• At køber opfylder vedtægternes krav til nye andelshavere
• At alle lovpligtige dokumenter er udleveret til køber
• At der er taget højde for eventuelle ventelister med fortrinsret

Godkendelsesprocessen varierer i tid afhængigt af bestyrelsens mødefrekvens. Typisk tager det 2-6 uger fra indsendelse af dokumentation til endelig godkendelse.

Prisen på en andelsbolig er reguleret af andelsboligloven § 5. Maksimalprisen er et loft — du må sælge til under, men aldrig over.

Maksimalprisen beregnes som:

• Andelsværdien — din andel af foreningens samlede formue, baseret på den valgte værdiansættelsesmetode
• + Forbedringer — godkendte forbedringer, der er dokumenteret og registreret hos foreningen. Værdien afskrives typisk over en årrække
• + Løsøre — medfølgende hårde hvidevarer og fast inventar til rimelig markedspris
• ÷ Mangler — fradrag for dokumenterede mangler eller forringelser

Fire metoder til værdiansættelse af ejendommen:

1. Anskaffelsesprisen — den pris foreningen betalte ved stiftelsen, med tillæg for forbedringer af ejendommen
2. Valuarvurdering — professionel vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom. Gyldig i 42 måneder (pr. 15. april 2024)
3. Offentlig ejendomsvurdering — den senest ansatte ejendomsværdi fra skattemyndighederne
4. Nettoprisindeks-reguleret vurdering — den offentlige vurdering reguleret med Danmarks Statistiks nettoprisindeks (indført april 2024)

Betalingen ved overdragelse af en andelsbolig følger en lovbestemt procedure, der beskytter alle parter.

Sådan fungerer betalingen:

1. Bestyrelsen godkender køber og overdragelsesaftale
2. Køber indbetaler købesummen til foreningens konto
3. Foreningen undersøger, om der er tinglyst rettigheder over andelen i andelsboligbogen
4. Foreningen fratrækker eventuelle tilgodehavender hos sælger (restancer, lån m.m.)
5. Foreningen udbetaler det resterende beløb til sælger og eventuelle andre rettighedshavere

Hvis overdragelsesaftalen indgås senere end 2 uger før overtagelsesdagen, skal køber deponere købesummen eller stille bankgaranti senest 5 hverdage efter aftalens indgåelse.

Køber har 6 hverdages fortrydelsesret efter indgåelse af en bindende aftale om køb af andelsbolig. Fortrydelsesretten gælder også ved boligbytte.

Vilkår for fortrydelse:

• Fristen er 6 hverdage fra det tidspunkt, køber har modtaget sælgers accept
• Køber skal betale en godtgørelse på 1 % af købesummen til sælger
• Fortrydelsen skal meddeles skriftligt til sælger inden fristens udløb
• Godtgørelsen skal være betalt senest samtidig med meddelelsen om fortrydelse

Brug denne checkliste til at sikre, at alle juridiske forhold er på plads ved bytte af andelsbolig:

• Vedtægter for begge foreninger er gennemgået
• Eventuelle ventelister og fortrinsret er afklaret med bestyrelserne
• Alle lovpligtige dokumenter er modtaget (vedtægter, årsrapport, budget, referater, nøgleoplysningsskema, energimærke, vedligeholdelsesplan, vejledning om prisfastsættelse)
• Maksimalpris er korrekt beregnet og dokumenteret
• Overdragelsesaftale er udarbejdet med alle påkrævede oplysninger
• Bestyrelsens godkendelse er modtaget skriftligt for begge foreninger
• Finansiering er på plads (andelslån forhåndsgodkendt)
• Købesum er indbetalt via foreningens konto
• Nyt andelsbevis er udstedt
• Forsikring er tegnet fra overtagelsesdatoen
• Adresseændring er meldt til folkeregisteret inden for 5 dage